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Qu'est-ce qu'un promoteur immobilier ?

Un promoteur immobilier est un professionnel, personne morale, qui intervient dans le cadre de projets de construction immobilière. Il est un des acteurs majeurs de projets immobiliers car il intervient dans les différentes phases des projets de construction, de la recherche de foncier à la commercialisation, en passant par les phases d’étude de faisabilité, d’acquisition, de financement, ou encore de coordination des prestataires de construction dans la réalisation de l’ouvrage.

promoteur immobilier definition
Promoteur immobilier définition

Le statut de promoteur immobilier est encadré par l’article d1831-1 du Code Civil, qui régi son activité et son périmètre d’actions. Il intervient nécessairement en qualité de « maître d’ouvrage délégué », et coordonne par conséquent l’ensemble des opérations liées à la construction immobilière.

L’opération de promotion réalisée peut l’être soit via la société de promotion immobilière elle-même, soit par l’intermédiaire d’une SCI. La qualité et la valeur ajoutée d’un promoteur immobilier réside dans sa capacité à coordonner l’ensemble des étapes du projet de construction avec rigueur et professionnalisme. Le promoteur immobilier accompagne ainsi les personnes souhaitant vendre un terrain dans leur projet de cession, dans chacune des étapes de leur projet.

Quelles sont les étapes d’un projet de promotion immobilière ?

  1. La recherche de terrain à vendre
  2. La première étape d’un projet de promotion immobilière vise à trouver des opportunités de terrains constructibles après étude de marché préalable. Cette dernière est déterminante dans la perspective d’une recherche de foncier fructueuse. Cette première approche est souvent conduite par des développeurs fonciers, en support avec leur équipe technique, dont leur rôle consiste à trouver des particuliers ou professionnels souhaitant vendre un terrain, notamment dans l’optique de réaliser une plus-value immobilière.

    les étapes d'un projet de promotion immobilière
    Etapes promotion immobilière

    Dans sa quête de foncier disponible, le développeur foncier doit pouvoir s’appuyer sur un réseau de qualité afin de détecter les bonnes opportunités de terrains constructibles. La localisation du terrain est déterminante, notamment par la présence d’infrastructures à proximité, de commerces, ou de transports. La capacité à acquérir un terrain limitant les nuisances ou encore possédant des espaces verts sont autant d’atouts dans un projet de recherche de bâtit. Le choix du site et l’analyse de faisabilité qui en découle constituent dont très souvent des conditions sine qua non à la bonne réussite du projet.

  3. L’étude d’opportunité, ou étude de faisabilité
  4. L'étude de faisabilité a pour objectif final le dépôt d’un dossier de permis de construire en mairie, afin d’obtenir l’autorisation de bâtir selon les règles de construction validées d’un commun accord.

    Afin d’y parvenir, le promoteur immobilier fait intervenir les différents acteurs suivants :


  5. Le permis de construire, la phase d’instruction et le recours aux tiers.
  6. Dès dépôt du permis de construire en mairie, une phase d’instruction s’amorce. Celle-ci peut durer plus de 3 mois, selon le degré de complexité du projet. La possibilité de recours au sursis à statuer n’est ainsi pas à exclure à cette étape du projet. La mairie peut ainsi mettre en suspend la bonne issue du projet, dans l’attente de précisions, documents ou éléments complémentaires sur ce dernier.

    Un fois validé, l’affichage du permis est réalisé en mairie et sur les terrains. Ensuite, sur une période de deux mois, des recours faits par des tiers peuvent-être réalisés, et le projet ainsi remis en question sur plusieurs mois voire plusieurs années. C’est seulement une fois le projet purgé de tout recours par la mairie que sa commercialisation peut intervenir.

  7. La commercialisation
  8. A cette étape, l’ensemble des éléments techniques, administratifs sont validés. Déjà pensés en amont, les aspects commerciaux se concrétisent par la commercialisation des lots des appartements à la vente. L’acquisition de logements neufs en VEFA est notamment facilitée parle les dispositifs de défiscalisation incitatifs à l’acquisition pour les particuliers tels que la loi Pinel, ou encore le dispositif LMNP Bouvard-Censi. Plusieurs leviers d’acquisition de clients acquéreurs peuvent-être activées par le promoteurs, qu’ils soient à la fois internes ou externes, offline ou online.

  9. La construction
  10. Maître d’œuvre, maître d’ouvrage, artisans, ouvriers ou autres prestataires travaillent ici activement à la bonne réalisation de l’ouvrage, dans le souci de respecter les délais prévus. Chaque étape de réalisation de la construction doit être soignée et pensée :

Vendre à un promoteur immobilier son terrain

Un abattement fiscal exceptionnel sur les plus-values dès 2018

Afin de développer l’offre de logements disponibles, particulièrement dans les zones tendues où la demande de logements est supérieure à l’offre disponible, le gouvernement vise à encourager dès le 1er janvier 2018 la vente de terrains constructibles.

vendre a un promoteur immobilier
Vendre à un promoteur immobilier

Cette initiative s’inscrit dans le cadre d’une des mesures phares portée par Emmanuel Macron sur la libération du foncier dans l’hexagone dans ces zones dites « tendues », et plus largement dans le cadre de la loi logement 2018 défendue par le gouvernement.

Ainsi, pour les propriétaires de terrain cédant leur parcelle constructible, cet avantage se traduit par un abattement sur l’impôt sur les plus-values immobilières, qui peut être porté à une exonération totale d’imposition sur les plus-values.

« Nous libérons le foncier disponible en incitant fiscalement les propriétaires à vendre », comme le précise Julien DENORMANDIE, secrétaire d’Etat à la cohésion des territoires.

secrétaire d'État du ministre de la Cohésion des territoires

Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière sur un terrain ?

Une plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition d’un terrain. Une imposition forfaitaire est aujourd’hui appliquée sur les plus-values de cession.

L’abattement sur les plus-values de vente de terrain

Annoncée en septembre dernier, cette loi de finance rectificative pour 2017 n° 2017-1775 a été adoptée le 28 décembre 2017. Elle fera ainsi bénéficier aux propriétaires cédant leur terrain d’un abattement exceptionnel sur la plus-value pour toute vente réalisée entre le 1er Janvier 2018 et le 31 décembre 2020.

Elle se traduit par 3 niveaux d’abattement selon la nature de la vente :

Cet abattement s’applique donc dans les zones tendues A, A bis et B1 prioritairement. En dehors de ces zones, les prélèvements sociaux seront exclus de ces abattements, l’avantage fiscal ne portant que au titre de l’impôt sur le revenu.

Cette mesure sera également applicable pour les biens immobiliers détruits dans un objectif de construction mentionnée ci-dessus, toujours en zone tendue. Ces avantages fiscaux sont désormais cumulables avec ceux en vigueur liés aux exonérations sur les plus-values fonction de la durée de détention, toujours applicables, à savoir :

Sur l’impôt sur le revenu :

Sur les prélèvements sociaux : Les exclusions : Dans le cadre de ce dispositif, à noter que ces abattements exceptionnels ne seront pas applicables en cas de ventes réalisées auprès de :